Può succedere che, dopo aver comprato una proprietà, emergano difetti che non erano stati notati prima di apporre la firma sul contratto di vendita. In questo articolo, spiegheremo le azioni che il compratore può intraprendere in caso di difetti rilevati nella proprietà dopo l’acquisto e quando può far valere la garanzia per i difetti della casa comprata.
Difetti della proprietà: quali possono essere
Per “difetti occulti” si intendono problemi funzionali o strutturali della proprietà già presenti al momento dell’acquisto e di cui il compratore non era a conoscenza al momento della firma del contratto. Non tutti i difetti rientrano nella garanzia, ma solo quelli così significativi da compromettere l’uso per il quale la proprietà è stata acquistata e da portare a una notevole diminuzione del suo valore. Se queste condizioni si verificano, la legge stabilisce che il contratto sia invalido e l’acquirente possa richiedere il rimborso del deposito versato in doppia misura. Tra questi rientrano:
• difetti negli impianti idraulici, come infiltrazioni dovute a carenze nelle tubazioni o mancanza di guaine protettive;
• problemi nell’impianto di riscaldamento;
• difetti nell’impianto fognario, tra cui un errato declivio delle tubazioni di scarico.
Cosa fare in caso di difetti della proprietà scoperti dopo l’acquisto
Cosa bisogna fare in caso di difetti della proprietà scoperti dopo l’acquisto? Chi ha acquistato una proprietà con difetti ha diritto a:
• risolvere il contratto
• ridurre il prezzo della proprietà
• ottenere il risarcimento dei danni subiti.
Chi ha acquistato una proprietà con difetti occulti ha quindi diritto di risolvere il contratto, a ridurre il prezzo della proprietà o a ottenere il risarcimento dei danni subiti. Come menzionato, per far valere la garanzia è necessario che i difetti rilevati presentino le caratteristiche di gravità siano presenti prima della firma del contratto e che il venditore li abbia volontariamente nascosti al momento dell’acquisto. Tuttavia, se i difetti erano facilmente individuabili con la normale diligenza, l’acquirente non può invocare tutela a suo favore, a meno che il venditore non li abbia tenuti nascosti in malafede.
L’acquirente è inoltre tenuto a segnalare tempestivamente la presenza dei difetti. Se il venditore non risponde, l’acquirente può avviare un’azione legale contro di lui davanti al Tribunale competente territorialmente.
Denuncia dei difetti della proprietà: come procedere?
L’acquirente è tenuto a segnalare la presenza dei difetti occulti entro 8 giorni dal momento in cui ha avuto conoscenza dei difetti stessi nella proprietà, a meno che il contratto non preveda un termine maggiore. Se il venditore non risponde, si può procedere per vie legali.
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I difetti e i problemi di una proprietà appena acquistata devono essere segnalati al venditore entro 8 giorni, contati:
• per i difetti evidenti, dalla consegna della proprietà con problemi;
• per i difetti occulti, dal giorno della loro scoperta.
Risarcimento per problemi di costruzione
Supponiamo che chi ha acquistato una casa con problemi taciuti dal venditore abbia dovuto affrontare i costi di un affitto mentre venivano eseguiti i lavori necessari sulla proprietà acquistata: ha il diritto di chiedere il risarcimento dei danni subiti? Nel caso di acquisto di una proprietà “difettosa” a causa di problemi di costruzione sconosciuti, non vi sono dubbi sul diritto a ottenere il giusto risarcimento per eventuali danni emergenti o mancati guadagni, rispettando i termini di prescrizione.
Il venditore è tenuto a risarcire anche i danni direttamente causati dai problemi della proprietà. Tuttavia, può essere esonerato da ogni responsabilità se dimostra di non essere a conoscenza dei problemi della cosa in modo colpevole. Va comunque ricordato che, quando la vendita avviene tra un privato e il costruttore, l’acquirente ha 60 giorni di tempo (anziché 8 giorni) dalla scoperta dei problemi per presentare una denuncia.
Cambiano anche i termini di prescrizione dell’azione legale: 2 anni dal giorno della consegna dell’opera. L’acquirente può richiedere all’impresa la risoluzione dei problemi a sue spese o la riduzione del prezzo della proprietà. È importante sottolineare che, per opere a lunga durata, il termine stabilito dalla legge per richiedere il risarcimento è di 10 anni.
